2004年09月17日

持ち家と賃貸、どっちがトクかという議論について

 今回も、トラックバックというものをしてみる。だが、今回のトラックバック先のブログは、Seesaaブログの新着記事を見ていてたまたま目に付いたもので、私が普段から読んでいるものではない。
 そういう場合、トラックバックをしてもよいものなのだろうか? これは失礼に当たるのだろうか? それとも、内容が関連していて、文中にリンクを貼っておけば、それで良いのだろうか。私には良く分からない。もし失礼に当たる場合は、私が礼儀を知らないブログ初心者であると判断して、特に気にせずに無視して頂ければと思う。
 なぜ長々と言い訳めいたことを書くのかというと、今回の記事は、トラックバック先の記事に、ある意味反論するようなものだからだ。もともと今日はこの内容を書こうと思っていたのだが、たまたま目にしたこの記事が、あまりにもタイムリーな内容だったので、トラックバックせずにはいられなかったのである。ただ、冒頭にも書いた通り、私はトラックバック先のブログを普段から読んでいるわけではなく、記事の内容を誤解しているかも知れない。また私の考え方が間違っているのかも知れない。そして何より、この作者の方にはこの方なりの考え方というものがあり、それ自体を否定したり貶めたりする意図は全く無いということだけは、初めにお断りしておきたい。

 私はただ、私が当たり前だと思っていることが世間ではそれほど当たり前ではないらしいということが、意外なだけなのだ。

 以前、「家賃を払い続けるなら家を買うほうがトク?」という記事の中で、高校時代からの友人とマンション購入の話をした、と書いた。その記事での私の主張は、家を買うほうが「絶対にトク」ということはあり得ない、というものだ。ただ、そのことをマンションを購入した友人には言わなかった。そして、記事の中にもその理由は書かなかった。

 さて、その記事を書いてしばらく経ったある日、会社の同期の飲み会があった。そして、同期の一人から、ローンを組んで新築のマンションを買った、という話を聞いた。35年ローンだそうだ。私はそのときも、何も言わなかった。なぜかというと、買ってしまったものはしょうがないからだ。そして、周りにいた同期のうち何人かは、既にローンを組んでマンションを購入している。

 だが、もし購入の前に、彼らが私に相談してきたとしたら。私は、次のような話をしたと思う。

 *

 まず書いておきたいのは、市場が効率的で、さらに税金や取引にかかる手数料などのコストを無視できるのならば、持ち家と賃貸には損得の差は無い、ということだ。どちらかが得でどちらかが損であるのなら、損をする方を選ぶ人は全くいなくなるはずである。
 ただ、持ち家派は、不動産価値変動のリスクを積極的に取っており、リスクプレミアム分はトクをするはずである。十分長期的に市場参加者の平均を見れば、の話だが。さらにローンを組んで家を買う人は、レバレッジを効かせることで、より大きなリスクを取っている。

 要するに、家を買う人は、リスク愛好的であるということだ。平たく言うと、ギャンブラーなのだ。だが、私の周囲で家を買った人たちが、特にギャンブル好きであるとは思えない。それどころか、株や外貨など銀行預金以外の金融資産など買ったこともなさそうな人ばかりだ。これは何を意味するのだろう?

 さらに。上のような理論を振りかざす前に、考えておきたいことがある。

 何よりもまず、この先35年間、我々は給料を貰い続けられるのだろうか? 我々の会社は、35年後も存続しているのだろうか? 業績が悪化して給与カットされることはないのだろうか? それどころか、リストラされることは? 転職して給料が下がったりしないだろうか?

 つまり、ローン返済をそんなに長い間、きちんと続けるていくことができるのだろうか、ということだ。

 もちろん、35年ローンを組んだとしても、実際に35年かけて返すつもりはないのだろう。繰り上げ返済を活用して、返済期間を短縮していくことを考えているはずだ。そもそも、35年後というのは(今の退職制度のままなら)既に定年でリタイアした後だ。
 だが、返済期間を短縮できるのなら、最初から35年ローンなんて組まなければいい。これは要するに、とりあえず当座の月々の返済額は低く抑えておいて、「余裕があったら」その分も返済に回そう、という考えなのだろう。

 その余裕が無くなったら、どうするのだろう。

 35年ローンを組む場合、最終的に支払う金額は元金に比べてどれぐらい増えるのか。5000万円の家を頭金無しで、35年ローンを組んで購入したとする。金利が5%と仮定して、毎月均等に返していくと、返済額は1億円を超える。1億円を払ったあと、残るのは35年前に5000万円だった家だ。そのとき、いったいその家は幾らになっているのだろう。

 我々は、これからの35年間で、健康保険や年金、税金の高負担が予測されるこれからの35年間で、いったい幾ら稼ぐことができるのだろうか? 1億円を払い終わったあと、貯金は、幾ら貯まっているのだろう。退職金や年金はアテにできるのだろうか。我々は、それから先も暮らしていけるのだろうか。

 *

 以上の話は、下に挙げる書籍を読んだ私の考えを端的にまとめたものだ。私の考えなので、私の立場による話が大半であるし、矛盾や間違いもあろう。よって、正しさを主張したり、行動を他人に押し付けたりするつもりは全く無い。

 持ち家と賃貸に損得の差は無い、という話は、「ゴミ投資家のための人生設計入門」「お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 知的人生設計入門」に詳しい。また、最近購入した「雨の降る日曜は幸福について考えよう」にも同様の記述がある。
 家は買わない方が良い、というのは、以前にも紹介した木村剛氏の著作「投資戦略の発想法 ゆっくり確実に金持ちになろう」にはっきりと書いてある。また、ベストセラーの「金持ち父さん貧乏父さん アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学」にも、「持ち家は負債」という表現で著されている。
 漫画「ナニワ金融道」の著者、青木雄二氏は、「完全版 銭道」の中で、ローンを組んで新築マンションを購入する事をかなり否定的に捉えている。

 また、誤解しないで頂きたいが、私は不動産購入自体を全く考えていないわけではない。最近、「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」という本を買った。資産運用を考える場合、不動産を避けて通ることはできないだろう。

 ただ、新築マンションを35年ローンで買うことは、今後もしないと思う。

【参考にさせて頂いたブログ記事】
家、買えば?

【関連記事】
年を取ると家が借りられない、という話


現在の純資産総額:15,516,299円
30億円まであと:2,984,483,701円

posted by CatchYourBear at 23:03
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